购房避坑指南：福州五四北泉头板块杨廷水库片区的优劣分析（一）

  房地产是具有极强地域性特性，一个区域板块的好坏与强弱，都会影响到该片区板块内所有楼盘的销售，也会影响到片区房子的价值及升值空间，甚至一个板块的发展高度就决定该片区楼盘的高度。所以如何明智的选择一套好的房子，我想先选择一个好的区域板块也是至关重要。

  今天我就想带大家一起了解一下五四北泉头板块的杨廷水库片区情况。内容比较长，我就分成两期解读，一期主要分析该板块片区的优劣势，另外一期分析该板块片区主要在售楼盘项目情况。希望我们大家在看过我的分析后，再结合自己情况，得出有自己的判断。这里面有很多购房的坑，也希望我们大家能耐心看完，避免踩坑。

  杨廷水库片区位于福州市区东北角，东靠鼓山、西沿新店外环线、南面泉头山、北临杨廷水库，是2018年福州市泉头旧改地块之一，随着2018年的土拍热度的提升，该片区陆续出让的五块地块，也赢得的四大房企争抢，分别为龙湖、绿城、世茂、保利，也算是当时土拍市场的盛况，现在回头看这几块成交的楼面价，相比它的区位来说还是高的离谱。

  这个是我汇总的当时这几地块成交楼面地价情况，其中世茂五四理想城还是福州首个安商房，大家再来看近期福州第三次土拍的楼面价情况，两者相对比，是否觉得高的离谱。

  所以本人一向主张房企拿地一定要反周期拿地。扯远了，我们仍旧是言归正传，到目前该片区的几块商住用地基本都出让完毕，最重要的包含：绿城柳岸晓风、龙湖云峰原著、世茂的五四理想城（世茂云图1期）、世茂云图2期、福州熙悦府等五个项目。

  除了上述我简单的介绍，我想通过卫星地图让大家更加直观来了解该片区情况，希望我们大家随这个我的讲的画面，一块儿来看看杨杨廷水库片区到底是个怎么样区域位置？大家现在所看到这一个位置就是杨廷水库片区，该片区的五个项目已基本建成，大部分道路都已成行，卫星地图的更新情况稍微滞后一些，现状要比卫星地图工程进度更快、更完善，但并不影响我们现在的判断。

  该片区能够说是三面环山，一面靠高架桥。东面是鼓山，南面是泉头山、北面一半是山，另一半是杨廷水库，西面是新店外环路，它就像一把长刀，硬生生地把该片区与市区切断，形成一个孤岛。

  这个是五四北板块区域，它位于五四北的东北角，基本上就是在我们福州市区的东北部，鼓山脚下。所以你可以感觉到的是该片区后续基本上没有任何可拓展的空间，它的区位及地理处境，都宣告该片区的发展空间十分有限，已经都到的鼓山山脚，就好像到了城市的尽头！

  现在车辆及行人进出该片区还是通过北边这条泉头路，连接杨廷互通，杨廷路、山北路、新店外环路，以及未来的北二通道，与市区及外界连接，你们可以看一下泉头路现有路况情况。

  所以对于该片区来说，交通环境还有待改善，相应路网建设也要加快，因为已经有三个楼盘已交付，剩余的楼盘也即将交付使用。

  2、再来说一下未来交通路网建设情况，对于该板块及业主来说有一个非常好消息：就是在今年2月23日，为完善新店片区路网，改善交通环境，福州市发改委经研究，原则同意福州市晋安区泉头旧改地块配套道路工程开展前期工作，即将建设三条道路及一条河道：分别为西园路、西凤支路、涧田路，桂后溪河道。

  据了解，现状西园路（涧田湖-新店外环）最宽处仅为双车道，路况较差。后续将新建西园路宽度为40米，有望提升为双向6车道，方便市民行驶出行。结合泉头片区路网规划来看，此次计划新建的西园路、西凤支路将与稍早前批复的站西路延伸段共同构建成路网，极大改善该片区交通环境。同时，市民从泉头片区前往福州火车站也将更方便快捷。未来贵安、桂湖市民通过北二通道、西园路也能够迅速抵达火车站。

  3、 该片区暂无地铁站点规划，无法享受地铁的快捷交通。如果非要说1号地铁在附近，我们再来看看1号地铁的秀峰站离该片区有多远？这个是我选择较近的一条路线公里左右！

  现阶段还是要通过地铁接驳车进行转车，这个多少还是有点不方便。另外受困于三面环山的地理限制，后续该片区的发展空间存在限制，也很难有新的道路规划，要知道该片区所有楼盘住宅加起来就有5803户，按照一家3.5口人计算，合计就要2.93万人。

  后续如果仅靠泉头路及西园路通行，早晚峰的交通压力无疑是非常大。这个还是由于片区地形所带来的不利方面。

  1、商业生活配套：这个只能依靠上述几个楼盘的自带社区商业配套，特别是绿城柳岸晓风项目1.5万方社区商业配套；

  至于该片区几个楼盘宣传的五四北泰禾广场、三盛i33城市广场等，都是差的十万八千里，我给大家测量一下它们的距离，一个2.8公里，一个1.8公里，所以算不上它的商业配套。反而该片区的社区商业配套，后期有一定的商业价值。

  2、学区配套方面：在龙湖原著的西南角有一所福州市王庄第一幼儿园泉头分布，现已竣工。

  还有相对近的幼儿园有省直属屏西幼儿园（北山分部），另就是在五四理想城的西面有规划一所杨廷小学跟杨廷中学，都是暂定名。

  目前这两所学校的用地也还没移交给晋安区教育局，所以何时开始建还是未知数，这个就有市民在123345网站投诉，晋安区教育局给与的回复，你们可以看一下。

  估计后期在学校没建成之前，还是要到离该片区最近的鹅峰小学过渡（离片区1.3公里），泉头村村就是划片鹅峰小学。当然周边还有一些学校，比如该片区北边的中加私立学校（离项目0.5公里），学校一般，学费却奇高，不是一般工薪家庭所能承受。还有主题公园小学（离该片区1.3公里），西园中心小学（离该片区2.6公里），更不用谈什么晋安实验小学、象峰中心小学等。所以我的结论就是现在该片区暂无学区配套可言。

  3、 医疗配套：无，如果把开发商宣传的五四北的福建省妇产医院（建设中）、省立医院北院也算是的话，那福州市的医院都可以算它的医疗配套。

  4、 休闲公园配套，该片区在生态休闲资源方面还是有它的先天优势吧，可以说得天独厚，周边都是青山绿水。有杨廷湖公园、福州奥林匹克花园、、涧田湖公园，鼓山风景区等。

  优势在于区位离市中心较近，2-3公里就能到达五四北核心区，片区周边生态环境好，适合宜居。

  缺点就是目前该片区，接近于“三无”板块，无地铁、无配套、无学区，地理位置较为偏僻，另外在西园路没有建好之前，交通不方便，公交路线少，最后就是该片区周围都是山，未来已无发展空间可言。

  市场的竞争不单是楼盘竞争，也是区域板块的竞争。选择一个优质的区域板块就是成功的一半，不管是自住需求还是未来投资升值来说，都具备极其重大的意义！所以大家购房时，先选好对自己最合适的板块是很重要。今天板块解读就到这里，文章有欠缺的地方也欢迎广大网友一起在评论去讨论。下一期我们共同来看看杨廷水库片区这几个项目的楼盘分析。明哥只分享、不卖房，大家记得给明哥点个关注吧！谢谢！

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